＜自己破産＞
インパクトのある言葉ですね。
不動産投資は、融資の活用がツキモノなので、
「お金が返せなくなって
自己破産したりするのでは…」
と不安に思われる方もいるでしょう。
今回は、不動産投資における最悪の事態
＜自己破産＞の確率について解説していきます。
不動産投資失敗で自己破産する確率は？
不動産投資全体で0.2％です。
サラリーマン大家ならもっと低いので、
限りなく0に近いと言えます。
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ときには億単位の融資を
受けることのある不動産投資ですが、
実は投資家の自己破産は
500人に1人という低い確率なのです。
不動産業界の著名人である
「株式会社 水戸大家さん」のブログも
引用しておきます。
私は今までに普通の人よりも
数多くの売買の案件を見てきました。当社だけの仲介案件だけでも
年間で１００億の取扱い高を誇っていますし、他にも無料面談として今まで４８００人の
不動産の相談を受けてきました。そんな私でさえ、
「不動産投資で失敗して破産した」
という話を聞いた事がないのです。
引用：峯島忠昭のブログ不動産の大失敗確率とは？
自己破産の確率0.2％って低いの？
0.2％はかなり低いです。
500人に1人ですので、その1人の方はおそらく
目的も知識も無く不動産投資を始めた方でしょう。
（こういったブログで情報収集もしない方でしょうね…）
不動産投資で失敗するサラリーマン｜４つの特徴
比較すると
・起業家
・飲食店のオーナー
といった一般的な事業だと
自己破産の確率は約2％です。
近頃、「起業して独立せよ！」
と煽るブロガーの方もいますが、
客観的な数値で見ると、
いわゆる起業家と言われる人たちは、
不動産投資家より
自己破産の確率が10倍大きいことがわかります。
簡単にまとめると
(勝)不動産投資家0.2％ VS (負)起業家2％
ということです。
不動産投資家が、
金融機関から多額の融資を受けられる
理由はここにあります。
自己破産の確率が低いということは、
金融機関の視点から言えば、
貸したお金をしっかり返してくれる
安定した融資先ということになります。
逆に、
「投資として株をやりたい」
という方には100％融資は出ません。
「脱サラして飲食店を始めたい」
という方にも融資はそう簡単には出ません。
これらの投資や事業より、
不動産投資の方が安定した収益を生むということは、金融機関の姿勢からも明らかです。
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なぜ自己破産する確率がこんなに低いのか？
大きく３つの理由が挙げられるでしょう。
お金を不動産に換えているだけだから
自己破産は、
借金までして投資したものの価値が無くなってしまうことが引き金となり、発生する事態です。
例えば、
■株式投資
借金をしてまで投資した株が暴落してしまい、ただの紙きれになってしまう。
⇒価値ゼロ
■飲食店の経営
借金して仕入れた大量の食材が売れずに、腐ってしまう。
⇒価値ゼロ
というケースです。
一方、不動産投資では
借金をして購入した物件の価値がゼロになることはそうそうありません。
また、資産価値の動きも激しくないので、
5千万円の借金をして購入した不動産は、
日本円から姿形を変えているものの、だいたい日本円5千万円の価値を持ち続けるということになります。
ですので、
急に返済を迫られた場合にも、
自己破産などする必要は無く、
不動産を売却してまたお金に換えればいいということになります。
・土地の価値は、ほぼ変わりませんが、建物に関しては、もちろん経年劣化によって資産価値が減っていきます。
・物件の売却はタイムリミットがあると、足元を見られやすいです。売却のタイミングは、「必要に迫られて」ではなく、「計画的に」行いましょう。
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強制退場が無いから
不動産投資は、たとえキャッシュフローがマイナスになろうと
他の収入でまかなえれば、
強制的に市場から
退場させられることはありません。
強制退場に関しては、
FX投資を例としますが、
FX投資には
「ロスカット」というものがあります。
損失が大きくなりすぎた場合に
強制決済させられる仕組みのこと。
FX投資では、資産価値が大きく下落した場合、そこで損失を確定しないといけないルールになっているのです。
再び上がることを期待して待機はできません。
強制退場です。
また、信用取引で自分の資産以上の金額を運用していると、
それが自己破産に直結してしまうことになります。
しかし、不動産投資には
ロスカットという仕組みがありませんので
リーマンショックのような
防ぎようのない世界的恐慌が起きた際にも、
強制退場させられることはなく、
また不動産価値が上昇するのを待てばいいのです。
強制退場させられないのは、
不動産投資が金融機関から
事業の一つとして、融資を受けているからです。
他の投資には無い大きな魅力と言えるでしょう。
サラリーマン大家は安定収入があるから
このブログで対象としている
サラリーマンの方だけの特権でもあるのですが、
本業で安定した収入があるのであれば
自己破産という事態の大半は防げます。
上述した通り、不動産投資では
資産価値がどんなに暴落しようとも
強制退場はさせられません。
しかし、暴落のタイミングでは
一時的に収支が悪化することが予想されます。
そこで、本業の収入が無い方は
月々の返済が滞ってしまい、
自己破産につながってしまう
というケースが考えられます。
しかしながら、サラリーマンには
少なくとも毎月20万円の収入がありますので、
たとえ月々のキャッシュフローが
プラス5万円からマイナス5万円に変わろうとも
多少の節制をすれば、問題なく経営を続けられます。
出費は痛いですが、
再び資産価値が上昇するまで待つという
粘り強い戦い方もできるのがサラリーマン大家です。
専業大家以上の安定した経営が可能とも言えます。
まとめ
今回は「不動産投資失敗による自己破産の確率」について解説してみました。
簡単にまとめると
最悪の事態になってしまう確率は、
たったの0.2％ということです。
（サラリーマン大家ならもっと低い）
そして、世間では多くのサラリーマン大家が
順調に資産形成ができていることを考えると、
成功率が高く、失敗の可能性は低い
というワリの良い勝負のように感じられます。
しかし、ひとつ注意です。
成功率が高く、失敗の可能性が低い
という状態を実現できるのは
１、サラリーマンとしての安定収入がある
２、投資する前に、不動産投資の知識を身に付けている
という方、限定のお話です。
（上記２つの条件に合わない方は、一般的な起業や、FXの信用取引と近いリスクをとることになります）
上記２つの条件をお持ちの方は、
＜自己破産の確率0.2％以下＞に表現される
ミドルリスク、ミドルリターンを狙ってみてはいかがでしょうか。
応援しています。
「もっと詳しく聞きたい！」という方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
無料のセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。
【無料】不動産投資セミナー｜厳選まとめもあわせてご覧ください。