不動産投資関連の情報を収集していると
「頭金0円でOK」
「フルローン可」
「不動産投資は300万円貯めてから」
など、自己資金に関する様々な情報が飛び交っています。
今回の記事では、
頭金についての結論を、なるべく簡潔に説明していきます。
不動産投資に頭金はいくら必要か？
オーバーローンを使えば頭金0円でもOKです。
ただ、物件価格の1割くらいの現金があると安心。
一般的なサラリーマンであれば、
年収の10倍程度は融資を受けられます。
うまくいけば20倍も手の届く範囲です。
つまり、あまたの年収が400万円の場合、
検討している物件の価格が、年収の10倍である4000万円程度であれば、
フルローンで購入が可能ということです。
ですので、
自分の年収との相談にもなりますが、本記事の読者層であるサラリーマンの方に限って言えば、頭金0円で不動産投資を始めることは充分に可能と言えます。
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諸費用に注意
ただ、ひとつご注意いただきたいのは、
不動産に投資をする場合、物件価格以外に諸費用がかかるということです。
例えば、
・不動産仲介手数料
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税・都市計画税
などが挙げられますが、
新築の場合⇒4-5％
中古の場合⇒7-8％
が相場ですので、4000万円でしたら280万円くらいかかることを見込んでおきましょう。
「諸費用がかかるなら、フルローンでも頭金0円で始められないじゃないか！」
と思われたかもしれませんが、それはフルローンの場合です。
自己資金を1円たりとも使いたくないという方は、
「オーバーローン」という言葉を覚えておいてください。
「オーバー」という言葉の通り、物件価格を「越えた」お金を借りるローンです。
「オーバーローン」を利用すれば、初期費用も含めて借りることができるので、
頭金が完全に0円でも不動産投資を始められます。
フルローン、オーバーローンは危険か？
危険ではありません。
危険なのは、現実的な収支シミュレーションをしないことです。
融資の仕組みは、
頭金が多ければ ⇒金利が低くなる
頭金が少なければ ⇒金利が高くなる
というシンプルなものです。
ですので、フルローンやオーバーローンを利用すると、もちろん金利は高くなります。
ですが、金利が高いからといって、失敗に終わるわけではないのが不動産投資です。
金利が高くても、
その分しっかりと利益の出る物件に投資をすれば収益を生み出すことができます。
もしあなたが見つけ出した物件の収益性が高く、
・金利
・空室率
・修繕費
・家賃の下落
など様々なリスクを加味したシミュレーションで黒字経営ができると判断できるならば、フルローンでもオーバーローンでも活用することをおすすめします。
（月々のキャッシュフローがほぼ出ないような収益性の低い物件は、NGです）
とにかく、現実的なシミュレーションを組むこと。
最も危険なのは「フルローンは、金利が高いから借りるべきではない」と思考停止してしまうことです。
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必要な頭金は何で決まる？
金融機関から求められる頭金は、人によって異なります。
（サラリーマンは有利で、低い金額で済むケースが多いです）
では、金融機関はどのような点を踏まえて金額を決めているのでしょうか？
答えは、下記の2点です。
・不動産投資家の「属性」
・投資する物件の「担保価値」
不動産投資家の「属性」とは？
「属性」とは、
安定した収入があるか？
ということです。
収入が安定していると判断されれば、金融機関から融資してもらいやすくなります。
毎月一定の金額が給料として振り込まれていると、安定していると判断されるので、
結論、サラリーマンが有利です。
（もちろん医者や弁護士など士業の方も有利）
一方で、自営業者や正社員ではない方は厳しく審査される傾向にあります。
投資する物件の「担保価値」とは？
「担保価値」とは、
売ったらいくらになりそうか？
ということです。
１、都心で土地値が高い⇒担保価値は高くなる
２、地方で土地値が安い⇒担保価値は高くなる
というように審査されますので、１のようなケースの方が融資は受けやすくなります。
（建物としては、木造よりRCの方が担保価値が高い）
まとめ
今回は「不動産投資で頭金はいくら必要か？」について、解説しました。
いろいろと書きましたが
・頭金0円でも投資できる。ただ、物件価格の1割くらい現金あると安心。
・フルローンは危険ではない。シミュレーションを精査しないことが危険。
・サラリーマンは融資を受けやすい。
この３つだけでも頭に入れておけばOKです。
ここ最近、金融機関の融資態勢が変わるタイミングに差しかかっています。
セミナーやニュースで最新の金融機関の情報を収集してください。
「理解できたかな…」と不安な方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
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