サブリース契約とは？
あなたが買った物件を入居者に貸し出す際、
＜あなた→入居者＞という流れではなく
＜あなた→サブリース会社→入居者＞
という流れにする契約。
入居者がいなくなっても
サブリース会社から家賃収入が入るので、
空室リスク対策としてよく挙げられます。
…しかし、
実際には対策になりません。
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サブリース契約の仕組みを解説
サブリース契約とは、
サブリース会社による一括借り上げでの
家賃保証制度契約のことです。
サブリース会社は、
大家から物件を一括で借り上げ、
入居者に又貸しします。
大家としては、
家賃の集金や手続き、管理などを
サブリース会社にお任せできる
メリットがあります。
また、
空室になってしまった場合でも
一定の家賃収入を得ることができます。
（保証の相場は家賃の7～9割）
サブリースのメリット
空室リスク・滞納リスクの対策
入居者がいなかろうと、滞納しようと、
家賃はサブリース会社からもらえるので、
安定して収益を得ることができます。
手間が省ける
サブリース契約の中には、
物件の管理業務も含まれるので、
・入居者からの集金
・入居者のクレームの対応
などの手間を省くことができます。
確定申告がラク
大家になると納税のために
確定申告をする必要があります。
「確定申告」とは？｜不動産投資用語をわかりやすく
サブリース契約をしていないと
家賃収入の状況は入居者によって変わります。
しかし、
サブリース契約をしていれば、
月々の家賃収入が一定で変わらないので
確定申告における家賃収入の算出がラクになります。
【初心者必見】確定申告を簡単に終わらせる方法
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サブリースのデメリット
家賃収入が低くなる
サブリース会社から保証してもらえる家賃収入は
本来の家賃の7～9割が相場です。
つまり、
直接入居者に貸し出すより
2割程度家賃収入が低くなるということです。
10万円のはずが
8万円しか入らないとなると
収支に与える影響はけっこう大きいです。
入居者を選べない
入居者を選ぶのは、
オーナーではなく、貸主であるサブリース会社です。
ですので、
「この人には貸したくないなぁ」と
オーナーであるあなたが思ったとしても
その意思は反映されません。
家賃を決められない
家賃を保証しているサブリース会社は、
空室になると家賃分丸々赤字になってしまうので、
空室＝最悪の事態
と考えています。
その最悪の事態を防ぐため、
サブリース会社は入居者が入るまで
＜家賃を下げ続ける＞という手を使うことがよくあります。
「え、家賃を決めるのはオーナーである自分でしょ？」
と思われた方、気をつけてください。
大半のサブリース契約において
家賃を決める権利はサブリース会社とされています。
オーナーなのに、家賃に口を出せません…
家賃が安くなっても、
月々のローン返済額が安くなるわけではないので
キャッシュフローが一気に崩れていきます。
この点は非常に大きな落とし穴です。
サブリースの注意点
家賃収入が大幅に減る
まずサブリース契約を結ぶことによって
本来の家賃の7～9割しか
受け取ることができません。
さらに、デメリットでお伝えした通り
家賃設定はサブリース会社次第なので、
空室が出る度に家賃自体も下落していきます。
下落していく家賃の
さらに8割程度しか受け取れないようでは
当初思い描いていた収益シミュレーションが
大きく崩れることにもなりかねません。
すぐに解約できるわけではない
「サブリース会社が全然機能していない」
「サブリースしなくても空室の心配は無いことがわかった」
など、途中でサブリース契約を
解約したくなるケースは充分ありえます。
しかし、サブリース契約は
オーナーから一方的に解約できません。
携帯電話のキャリアの契約と似ていて、
解約できるタイミングが
細かく決められていたり、
解約金が発生したりと
あなたの思い立ったタイミングで
すぐ解約できるわけではないのです。
銀行がよく
「晴れの日に傘を貸し、雨の日に貸してくれない」
と言われますが、
サブリース会社も同じような傾向があります。
問題無く入居者がいる時にこそ
契約を提案してきて、
本当に空室が心配になる頃に
解約を勧めてくるのです。
サブリース会社の目的はあくまで
「オーナーさんを空室リスクから守りたい」ではなく、
「利益を得たい」であることを忘れてはいけません。
サブリース会社自体が倒産する可能性もある
かぼちゃの馬車でも問題になりましたが、
家賃を保証する立場のサブリース会社自体が
倒産してしまうことも充分ありえます。
「かぼちゃの馬車」問題をわかりやすく解説【2分でOK】
入居者のいない物件の保証ばかりしていては
手出しが多くなるので当然です。
「空室になっても、最悪サブリース契約してるし…」
と安心されている投資家の方がたまにいますが、
本当に最悪の場合、
サブリース会社が倒産して、もちろん保証もされません。
最低限、サブリース会社の実績や
財務状況は事前にチェックしておきましょう。
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まとめ
今回はサブリース契約について解説しました。
結論として、
「サブリース契約をしてるから安心」
とはならないということです。
それは上述の＜サブリースの注意点＞を
読んでいただければ
ご理解いただけると思います。
もちろんサブリース契約が
全て悪というわけではなく、
使いようによっては、
保険の一つとして頼れる面もあります。
しかし、
安心して不動産経営をしたいのであれば、
サブリース契約に頼るのではなく、
適切な収支シミュレーションを組むことが大事
ということをぜひ覚えておいてください。
「理解できたかな…」と不安な方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
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