不動産投資は、株・FXなどと比較してミドルリスク・ミドルリターンであり、副業サラリーマンには、非常に魅力的な投資手法です。
しかし、
残念ながら知識不足で失敗してしまうサラリーマンがいるのも事実です。
今回は、不動産という数千万単位の大きい投資で、
絶対失敗しないために初心者投資家が心得ておきたいポイントを厳選して4つご紹介します。
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入居付けできる立地を選ぶ
まず、大前提として人口が著しく減少するエリアは避けましょう。
今後、地方の過疎化は急速に進む可能性が高いです。
そんな中で人口が減少しているエリアの物件を購入することは、たとえ価格が安かったとしてもリスキーな選択です。
原則として、人口がこの先30年は維持or拡大していくエリアを選びましょう。
しかし、人口が多いエリアを選べば万事OKということではありません。
さらに厳しくチェックしないといけないのが＜需要と供給のバランス＞です。
人口が集中するエリアだとしても、それ以上に新築物件の建設が集中しているエリアだと供給ばかりが高まってしまいます。
そうすると、物件価格や賃料は、人口が集中しているのに下落するという状況も起こりうるのです。
具体例で言えば、墨田区は供給が異様に高まっている、投資家からすればリスキーなエリアと考えられます。
墨田区は、2012年のスカイツリー建設をきっかけに、多くのマンションが建設されました。
墨田区は一等地ではありませんが、新築物件が多いので、賃料・物件価格ともに一等地と変わらないレベルまで上がってしまっています。
スカイツリー建設直後は、期待感から入居付けに困ることはありませんでしたが、
今後、冷静に比較検討された時に、同じレベルの賃料で入居付けできるかは、かなり厳しい印象です。
このように、話題になっているエリアでも＜需要と供給のバランス＞を詳細にチェックしてみると、意外にリスキーなエリアということはあり得るのです。
信頼できる相手から情報収集する
情報収集において、絶対避けないといけないのは「情報源が一つだけ」という状況です。
これは非常に危険な状態です。
一つの情報源だけに依存してしまうと、その情報が本当に正しいか確認する術がありません。
悪質な業者ほど、あなたの情報源の数を執拗に確認してきます。
そして、あなたが情報源を複数持っている場合、
「その相談相手は本当のことを知らない。私だけが知っている」といった口ぶりで、
情報源を自分だけに絞るように、促してきますので注意が必要です。
相談するなら、こんな人がおすすめです。
■視点が違う
例えば、不動産会社A社でワンルームマンション購入を検討しているのであれば、ファミリータイプマンションの売買をメイン事業としているB社に相談するのもいいでしょう。
違った視点で指摘をくれるはずです。その指摘を、A社にぶつければ充分なチェック機能を果たします。
■利害関係が無い
ベストは、すでに実績のあるベテラン大家です。
経験もありますし、あなたの投資によって利害が発生するわけではないので、フラットな立場で意見をくれます。
良質な情報は、ただ待っていても入ってきません。
自ら現場に足を運んで、積極的に情報収集しましょう。
低い金利で融資してくれる相手を探す
物件購入の金額を融資してもらえるなら誰でもOK！ではありません。
融資してもらえる相手の中でも、最も良い条件で融資してくれる相手を選ばなければなりません。
金利は、毎月の収支に多大な影響を及ぼしますので、購入物件の利回りも加味しながら精査しましょう。
まず大前提として、2018年現在、銀行の融資は積極的ですので、3％以上の金利で組んでいるとすれば、その判断は間違いである可能性が高いです。
不動産市場は活況で物件価格は上昇傾向にあるので、3％以上の金利で融資を受けても、月々のキャッシュフローは赤字となるはずです。
悪質な不動産会社は「月々は1万円ほど赤字でも、貯蓄だと思って」と購入を迫ってくるかもしれませんが、それはただのセールストークなので、騙されないようにしてください。
ローン返済だけであれば、月々1万円の出費で済むかもしれません。
しかし、物件購入後2-3年もすると、修繕費・管理費・広告費など新たな出費が出てきます。
その出費に対応するためにも、融資の金利は抑えて、月々のキャッシュフローは絶対に黒字でなければなりません。
融資してくれる相手としては、メガバンク・地方銀行・ノンバンク・政策金融公庫など様々にあります。
あなたの状況に合わせ、最も良い条件を提示してくれるパートナーを見つけて、資金を調達してください。
高い利回りを鵜呑みにしない
物件の資料に記載してある利回りは単なる目安であり、あなたの利益を保証するものではありません。
極端な話ですが、
■賃料を相場より高く設定する
■物件を管理するのに必要な費用を隠す
などの手法で、いくらでも利回りは操作できてしまうものです。
ですので物件を購入する前に、
■賃料は周辺物件の相場からして妥当か？
■修繕費や管理費など物件購入後の出費はいくらか？
この2つは必ず確認してください。
まとめ
今回は、初めての不動産投資で失敗しないためのポイントを4つお伝えしましたが、これはあくまで最低限チェックしたいポイントです。
この4つ以外にも、細かいですが大事なポイントはもちろんありますので、足を運んで積極的に情報収集してみてください。
「理解できたかな…」と不安な方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
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