未公開物件の情報を入手する｜３つの方法を解説

今回は、未公開物件の情報を
入手する方法を解説します。

その方法はもちろん簡単ではありません。

しかし、
この方法を身に付ければ
公開情報だけに頼っている投資家に
大きく差をつけられます。

「本当に儲かる物件にしか投資したくない。
そのためなら頑張れる！」

という方のみ読み進めてください。

未公開物件とは？

未公開物件とは「レインズ」に
掲載されていない物件情報を指します。

不動産投資家の大半は
この「レインズ」に掲載されている物件に投資しています。

実際のところ、
レインズに魅力的な物件情報はそう多くありません。

多少はありますが、
出た瞬間に業者に買われてしまうので
レインズの情報だけで個人投資家が
安定して勝ち組に入るのは至難の業です。

本当に儲かる物件は
レインズに掲載される前に
売れてしまうのが現実なのです。

ですので、
不動産投資で安定的に勝つためには、
未公開物件の情報にリーチする必要があるわけです。

未公開物件の情報を入手する方法とは？

入手する方法を３つです。

【方法１】大手仲介会社にツテをつくる

大手の不動産会社には、
中小規模の会社とは比較にならないほどの
物件情報が集まります。

例えば、

・三菱地所などの財閥系
・東急不動産のような電鉄系
・野村不動産などの金融系

が挙げられます。

未公開物件を専門に扱う不動産会社も
結局は、これらの大手から仕入れているケースが大半です。

大手不動産会社の担当者は
必ず儲かると言えるほどの
優良な未公開物件の情報を持っていますので、

彼らと良い関係性が構築すれば
その情報を回してもらえます。

しかしながら、ひとつ注意です。

大手企業にとって、2～3千万円程度の物件の仲介手数料は
ビジネスとしての旨味が少なすぎます。
（規模が小さすぎて）

「そんな小さなビジネスに手間をかけたくない」
というのが彼らの本音ですので、
手続きや融資で手間取るよう買い手には売りたくないわけです。

つまり、彼らに情報をもらうためには

■投資家としての豊富な経験
■融資でつまづかない資金力と属性

この２つが必要になってくるということです。
（フツーのサラリーマンには、少しハードル高いかも…）

【方法２】オーナーと直接交渉する

親しい不動産会社の営業担当からでも
なんならあなた自身でも良いのですが、

興味のある物件のオーナーに
直接電話して「売ってほしい」と頼むという手法です。

足で稼ぐようなアナログなやり方ではありますが、
意外に効果の高い手法です。

キャッシュフローが出ている
優良な物件であっても
オーナーの事情（例えば相続とか）で
今すぐ現金化したいので売却を希望している
ということもあり得るからです。

そんなオーナーに巡り合うことができれば
どこの不動産会社も知らない
完全な未公開物件の情報を
入手できるということになります。

【方法３】物上げ業者から買う

上述したような
電話で直接交渉して仕入れることを
専門にした業者を
＜物上げ(ブツアゲ)業者＞と言います。

「ブツアゲ」という語感から
なんだか悪い業者のような
イメージがありますが、

昔から存在する不動産会社の業態です。

不動産投資ブームは
多くの勝ち組投資家を輩出していますが、
少なからず負け組投資家も生んでいます。

そんな負け組投資家は、
不動産投資に見切りをつけて
とにかく現金化したいということで
物上げ業者を頼るという実情があります。

長らく続く不動産投資のブームの影響で
現在、良質な物件在庫を持つ物上げ業者は多く存在します。
（勝ち組も負け組も急速に生まれているため）

実績のある物上げ業者を活用するのは、賢い手の一つです。

まとめ

今回は、未公開物件の情報を入手する方法を解説しました。

不動産投資で
安定的且つ大きい規模で勝っていくために
不可欠な知識ですので、ぜひ覚えておいてください。

そして、最後に一つ。
これも非常に大事なことなので、覚えておいてください。

それは、
＜未公開物件は売る側にもメリットがある＞
ということです。

未公開物件は投資家であるあなただけでなく、
不動産会社にもしっかりメリットがあります。

例えば、
不動産会社が良い物件を仕入れても
レインズに公開して、
他の不動産会社が買い手を見つけてきた場合、
その仲介手数料は買い手を探してきた不動産会社のものです。

仕入れ先である売主からは手数料がもらえるものの、買い手からは手数料がもらえません。

一方でレインズに登録せず、
買い手を自分の顧客や知り合いから見つけ出した場合には
自分に仲介手数料が入ります。

売主からも手数料がもらえ、
さらに買い手からも手数料がもらえるわけです。
（「両手取引」と言われます）

ですので、
不動産会社としても未公開のまま
買い手を自分で見つけた方が
より多くの手数料を受け取れるというメリットがあるのです。

ここからみなさんに得ていただきたい教訓は、
仮にあなたが未公開物件の情報に入手できたとしても
下記２パターンがありえるということです。

１、不動産会社と良い関係性ができていて、お買い得な情報を回してくれた

２、不動産会社が両手取引したいがために大して良くもない物件を提案してきている

未公開物件　=　絶対儲かる物件

と思考停止してしまうのはNGです。

未公開物件だろうと、
そこは投資家として
収益を精査する姿勢は欠かせません。

・未公開物件の情報
・物件を精査する審美眼

この２つが揃えば、
不動産投資において勝率はかなり高まりますので、
ぜひ心掛けてください。

「理解できたかな…」と不安な方は、

プロから直接教わるのも一つの手です。

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