不動産投資において、細かく物件のスペックを精査することも大事ですが、
そもそもどのエリアで投資するかも非常に大事なポイントです。
今回は、「都心と地方、結局どっちが正解？」という点について、それぞれのメリットとデメリットを踏まえながら、解説していきます。
都心と地方、どっちを買えばいいの？
都心のポイント
価格は高いものの、安定した収益を生むのが都心の物件です。
都心のメリットとは？
都心の不動産投資、最大のメリットは「空室リスクが低い」ということです。
人気の沿線で駅から徒歩圏内など諸条件がそろえば、空室が続くということはそうそうありません。
特に東京は、世界で最も人口の多い都市圏です。
さらにオリンピックの影響もあり、その空室リスクの低さは今後20～30年は続く傾向でしょう
また、都心の物件は「資産性が高い」というのも特徴です。
都心なので地価が高く、銀行の評価も高くなり、銀行融資を利用しやすくなります。
フルローン、オーバーローンを利用することができるのは、自己資金をなるべく手元に置いておきたいサラリーマン投資家にとって、見逃せない魅力です。
都心のデメリットとは？
デメリットは「物件価格が高い」ことです。
一棟アパートやマンション、一戸建てを土地から購入すると一億円は軽く超えてしまい、この価格がハードルとなって投資できないケースがあります。
また、購入価格だけでなく、固定資産税などの税金も高いので、利回りが薄くなりがちです。
特に、東京都内の不動産は人気が集中しているため、競争環境が厳しく、レッドオーシャンという状況です。
利回りが充分に出る、そして空室リスクも低いという優良物件を見つけ出すためには、信頼できる不動産会社との綿密な連携が求められます。
地方のポイント
手間や目利きの力が求められるが、高い利回りを狙えるのが地方の物件です。
地方のメリットとは？
最大のメリットは「利回りが高い」ことです。
都心の物件にはなかなか無い、利回り15%以上、なかには20%を超えるような物件が地方にはあります。
利回りが高い分キャッシュフローが出やすく、そのキャッシュフローによって次の物件を購入して規模を拡大していくことも可能です。
また、物件価格が都心と比較して安いのも魅力です。
例えば東京の物件を購入しようと思ったら億単位の取引になることもありますが、地方で億単位の資金が使えれば、その地域の一等地に、充分な広さのある物件を購入できます。
人口が都心に集中していると言えど、全ての地方が縮小傾向にあるわけではありません。
例えば、街全体の人口は縮小していたとしても、ミクロに分析をすれば、人口が増えているエリアがあったりします。
賃貸需要は道路を一本挟んだりするだけで、ガラッと変わってしまうものなのです。
綿密な分析で、掘り出し物を見つける可能性があるのが、地方物件投資の魅力です。
地方のデメリットとは？
地方物件の懸念事項はやはり「需要の低さ」でしょう。
都心と比較すると人口が少ないため、どうしても賃貸需要が低いエリアは多いです。
人口が都心に集中する傾向は、今後も続きそうなので、さらに賃貸需要が低下していく可能性が高いです。
また、「流動性の低さ」もネックです。
需要の低い地域では、賃貸だけでなく、売却も難しくなります。
もし物件を手放さなければならなくなった場合、物件価格を相当に引き下げなければ買い手が現れません。
この状況に陥ると、すでに損失が出ている上に、購入価格よりもはるかに低い金額で物件を売却しなければならず、さらに大きな損失を出してしまうことになります。
副業サラリーマン大家の投資としては、売却したい時に売却できない流動性の低さは、非常に大きなリスクとなります。
まとめ
結論、副業サラリーマン大家には、都心がおすすめです。
手間と時間がかからず、安定した収益が望めるからです。
まず不動産投資家のファーストステップとして、
人口が集まる都市をターゲットに物件探しを始めてみましょう。
「理解できたかな…」と不安な方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
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