不動産会社がよく使う
「30年一括借り上げ、家賃保証」
というセールストークを
「30年間、空室リスクを心配する必要がなくなった！バンザイ！」
と認識してしまう方は、
漏れなく不動産投資で莫大な損失をされます。
今回は、そんな被害者を少しでも減らすため、
サブリースの実態について、赤裸々に解説していきます。
▼「そもそもサブリースって何？」という方は
「サブリース契約」とは？｜不動産投資用語をわかりやすく
サブリース契約ってした方がいいの？
サブリース契約はしないでください。
サブリースによって
あなたの不動産経営が安定化することはありません。
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「でも空室リスクがこわくて…」
という方、それでもダメです。
空室リスクの対策で、最も効果的なのは
＜賃貸需要のある物件選びをする＞ことです。
まず、買ったそばから
空室リスクが心配な物件に
投資すべきではありませんし、
空室リスク対策としてサブリース契約が機能することはありません。
では、ここからサブリース契約を
絶対おすすめしない理由を解説していきます。
サブリースが失敗する理由
ほぼ全てのサブリースにおいて
■＜オーナー＞権限弱い
■＜サブリース会社＞権限強い
という契約内容になっていて、
オーナーである投資家は
権限が強いサブリース会社の
言われるがままになってしまうからです。
ここからは、その理不尽なまでの
サブリース会社の権限の強さをお伝えします。
【家賃】はサブリース会社次第
まず前提として、
サブリース会社が保証してくれる
家賃保証金額は
本来の家賃の7～9割が相場です。
その時点で家賃の満額を
収益にできないデメリットがありますが、
さらに恐ろしいのが、
家賃をオーナーである自分で
コントロールできない点です。
例えば空室が出たら、
すぐにサブリース会社から
「家賃を下げて入居者をつけましょう」
と提案が来ます。
これは提案という形の＜決定事項＞です。
この家賃の引き下げに対して、
反対する権限はオーナーにはないのです。
そして、家賃収入が下がっても
月々のローン返済額が下がるわけではありません。
自分でコントロールできないままに
キャッシュフローが大きく悪化してしまう事態に陥ります。
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【リフォーム】はサブリース会社次第
サブリース契約には
管理業務も含まれているため、
リフォームについても
サブリース会社から提案が来ます。
サブリース会社としては、
リフォーム費用も利益源の一つなので
まだリフォームするほどでもない部分に関しても、積極的に提案してきます。
少しこまかいくらいの提案であれば許容範囲ですが、
悪質なサブリース会社の場合、
リフォーム費用を水増しして請求してきます。
このような突発的な修繕費が重なると
不動産経営が続けられないことも
ありえてきますので要注意です。
リフォームするにしても
せめてその見積もりが相場から見て妥当であるか
相見積もりをとったりして確認することは必須です。
【保証期間】はサブリース会社次第
「30年一括借り上げ」などという
セールストークが乱用されていますが、
ほぼ全てのサブリース契約に
「必要に応じて契約期間を見直す」
というニュアンスの文言が入っています。
つまり、
「サブリース会社側に旨味が無くなってきたらすぐに解約しちゃいますよ」
ということです。
逆に、入居者が安定して入っていて
サブリース契約をする必要が無いという場合において、
オーナーであるあなたが
「サブリース契約を解約したい」と思っても
そう簡単にはできるものではありません。
・解約のタイミング
・解約した場合の違約金
などが細かく設定されていて、
オーナーから一方的に解約できないようになっています。
また、＜免責期間＞という言葉も覚えておいてください。
これは簡単に言えば
＜サブリース会社が保証しなくてもいい期間＞のことです。
「え、家賃保証のために契約してるのに、保証しなくていい期間があるの…？」
そうなんです。
これはかなり不思議な話ですが、
サブリース契約としては一般的です。
しかもだいたいが
・新築で入居者募集中の○ヵ月間
・入居者退去後の○ヵ月間
というように最も保証してほしい期間が
免責期間として設定されています。
もう意味不明です。
こんな契約が一般的になされていることは
腹立たしくさえ思います。
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まとめ
今回は、サブリースを
絶対おすすめしない理由を解説しました。
要は、サブリース契約というものは
不動産投資家を守るものではなく、
サブリース会社が儲かるためのものなのです。
ですので、
サブリース契約をする=サブリース会社のカモになる
と認識してください。
その証明になるかわかりませんが、
成功している不動産投資家の中で
「サブリースを使ってる」という方は
見たことがありません。
成功される方は、
家賃収入を最大化することに
全精力を費やしますので、
サブリース会社に
みすみす2～3割渡すようなマネはしないのです。
「サブリース契約を提案してきた相手は疑う」
くらいの姿勢で良いと思います。
みなさんが「30年一括借り上げ」という
甘い言葉にダマされないことを祈っています。
「理解できたかな…」と不安な方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
無料のセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。
【無料】不動産投資セミナー｜厳選まとめもあわせてご覧ください。