リターンのある投資には、リスクがつきものです。
今回は不動産投資のリスクについて、解説していきます。
まず、リスクというのは投資の種類によって、性質が大きく異なります。
不動産投資のリスクは、その他の投資（株やFXなど）と比較して、対応するノウハウが確立されているというのが特徴です。
つまり、リスクをしっかりと把握していれば、対策を打てるということですので、リスクについて学ぶ意義は大きいと言えます。
リスクと対策をセットで紹介しますので、ひとつひとつ見てきましょう。
空室リスク
空室リスクとは？
空室リスクは不動産投資、最大のリスクと言えます。
仮に利回りが良いとされる物件を購入できたとしても、入居者がいなければ家賃収入は入ってきませんので、その利回りは意味を持ちません。
空室で家賃収入が無いとしても、ローン返済・修繕費などは支払う必要があるので、キャッシュフローがマイナスになってしまいます。
健全な収支を守るためには、空室があったとしてもその期間をいかに短縮できるかが重要です。
空室リスクへの対策
まずは、空室が出るような賃貸需要の低いエリアの物件は避けることです。
大都市圏など人口が集まっていて、需要と供給のバランスが適正なエリアの物件を買いましょう。
どんなに優良物件でも、需要のないエリアでは、空室リスクが高まります。
また、エリアを細かい視点で分析することも大事です。
例えば東京は空室率が低いですが、町レベルまで細かく分析してみると、どこも空室率が低いとは言えません。
細かい視点で見て、人口増が見込まれるエリアを選ぶことが空室対策のポイントです。
「どうしても空室が不安…」という方は、最終手段として、管理会社と家賃保証（サブリース）の契約という手段もあります。
管理会社に物件を借り上げてもらう約束をして、物件を購入します。そうすれば空室になった場合でも、管理会社から家賃保証が入ってきますので、一定期間、家賃収入をカバーすることができます。
しかしながら、
サブリース契約は陥りがちな落とし穴もありますので、
おすすめはしません。
「サブリース契約」とは？｜不動産投資用語をわかりやすく
空室リスクへの対策は、
正しい知識で賃貸需要のあるエリアを選ぶのがベストです。
災害リスク
災害リスクとは？
主に火災、地震、台風、洪水によって引き起こされるリスクのことです。
災害リスクは、不動産の資産価値を目減りさせる大きな損失を生みます。
自然由来のトラブルですので、絶対に防ぐということはできません。
ですので、不動産投資家としてできることは、発生することを前提に、その被害を最小限に抑えることです。
災害リスクの対策
まずは、災害リスクの高いエリアを避けることです。
具体的には、ハザードマップを確認してから物件を購入しましょう。
ハザードマップとは自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図に表したものです。
市区町村などの自治体が発行しています。Webサイトから確認が可能です。
それでも発生するリスクはゼロにはなりません。
ですので、保険に加入しましょう。
これが最も一般的な災害リスクへの対策です。
まず、火災保険はマストです。
地震保険は保険料が高いので加入を尻込みする気持ちもわかりますが、加入しましょう。
日本国内はどのエリアでも地震のリスクは抱えていますし、地震が原因で起こった火災は地震保険に入っていないと保障されません。
金利上昇リスク
金利上昇リスクとは？
当初、お金を借りたタイミングよりも金利が上がり、収益が悪化するリスクのことです。
現在は空前の低金利でお金を借りやすい状況にありますが、長いスパンで考えた場合、金利が上昇する可能性は十分あり得ます。
金利の変化は、キャッシュフローに大きく影響しますので、その動向には細心の注意が必要です。
金利上昇リスクの対策
まずは多少の金利の上昇があっても、乱れない堅牢な収支計画をたてるというのが最善の策です。
他には、
■固定金利で借りる
長期の固定金利で借りることで、当面の上昇リスクを回避することができます。
■繰り上げ返済する
繰り上げ返済で元本を減らすことができれば、総支払額も減らせます。
以上の対策が考えられます。
流動性リスク
流動性リスクとは？
不動産は、その他投資商品と比較して、換金できるまでの期間が長いと言われています。
取引市場が確立している株やFXと比べて、買い手と売り手のマッチングが難しく、換金したいけどすぐにはできないというケースがありえます。
これを不動産投資の流動性リスクと呼びます。
流動性リスクへの対策
まず、買い手がつきやすい物件を購入することです。
買い手がつきやすいのは、
■取得価格が安い（一棟よりワンルーム）
■融資が受けやすい（耐用年数が充分にある）
■立地が大都市圏（人口減の心配がない）
という特徴を持った物件です。
あとは、そもそもの話になりますが、「キャピタルゲイン（売却益）を狙いすぎない」ということです。
なかなか買い手がつかない場合、その要因はだいたいその物件が「相場より価格が高いから」です。
これは売り手であるオーナーがキャピタルゲインを狙うあまり、相場とはかけ離れた高い価格設定にしてしまうからです。
現在の不動産投資の主流はインカムゲインです。
キャピタルゲインで一発逆転しようと考えると裏目に出てしまうので、要注意です。
まとめ
今回は、代表的なリスクを紹介しました。
不動産投資のリスクは、その性質上、事前＆事後にしっかりと対策を講じていれば、大きな損失にはなりません。
リスクから目を背けず、しっかり向き合って準備していきましょう。
「理解できたかな…」と不安な方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
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