「 区分マンションと一棟では、どちらが儲かりますか？ 」
そんな質問を受けることがよくあります。
今回は、区分と一棟それぞれのメリットとデメリットを踏まえながら、解説していきます。
区分と一棟、どっちを買えばいいの？
区分のポイント
始めやすく、手間もかからず、出口もとりやすい。
サラリーマン投資家が、最も取り組みやすい不動産投資です。
そもそも区分とは？
区分の不動産投資とは、主にマンション一棟のうち一室を所有して貸し出すことを指します。
マンションに10室あれば、区分のオーナーが10名いることになります。
区分のメリットとは？
まず一棟と比べ、投資金額が少なくていいというメリットが挙げられるでしょう。
都内で好立地のマンションであっても、中古であれば二千万円ほどで購入することができます。
投資する金額が大きくないので、サラリーマンの信用力があれば融資で困ることもそうそうありません。
そして、自分が購入しやすいということは、誰かに売却する時も買い手がつきやすいということです。
区分マンションは価格が一棟と比較して安いので、出口戦略をとりやすいという点も大きなメリットと言えます。
また、副業サラリーマンにとっては手間がかからない点も嬉しいメリットです。
例えば、面倒なマンションの共有部分の管理は、そのマンションの管理組合や管理会社が行ってくれるケースが多いため、あなたが区分オーナーであれば特に対応する必要はありません。
区分のデメリットとは？
まず、「空室リスクの影響が大きい」ことです。
一室しか所有していないので、その一室が空室になってしまうと、収入がゼロになってしまいます。
なので、空室が出にくい人気エリアを選んだり、複数の区分を所有したりという対策が必要になります。
また、「利回りが低い」というのも懸念点です。
前述の通り、副業サラリーマンにとってのメリットが非常に多いので、購入者が多く、いわゆるレッドオーシャンという状況です。
そのような現状を受けて、物件価格も上昇を続けています。
家賃収入が安定的に入ってきたとしても、物件価格が高いと利回りは低くなってしまいます。
価値ある物件を高く購入するのは、投資として問題はありませんが、
相場以上の割高な物件を掴まされることが無いように、周辺物件の相場のチェックは怠らないようにしてください。
一棟のポイント
物件選び、管理、売却など経営者としての資質が問われる難易度の高い投資。
ですが、そのリターンはサラリーマンの年収ほどになる可能性を秘めています。
そもそも一棟とは？
アパートやマンションを部屋単位で購入するのではなく、一棟単位でまるごと購入します。
それを貸し出し、または売却して収益を上げます。
一棟のメリットとは？
最大のメリットは「収益が大きい」ことです。
区分でも一棟でも、一部屋から得られる利益は大きく変わりません。
その利益が1部屋分ではなく、10～20部屋分入ってくるので、その金額の違いは明らかです。
例えば、区分なら1室から毎月2万円の利益が出るというところが、一棟ではその10倍の20万円が入ってくることになります。
一挙にサラリーマンの月収程度が手に入るという規模間が、一棟投資の魅力です。
また、多少の空室でも安定した収益を得られるのは、一棟ならではのメリットと言えます。
例えば区分の場合、1部屋が空室となれば、その時点から家賃収入はゼロになります。
しかし、一棟丸ごと所有していれば、20部屋中1部屋が空室となっても残り19部屋から家賃収入を得ることができるので、収支に対する影響は小さいのです。
一棟のデメリットとは？
結論から言えば、高い運用力が求められ、手間がかかります。
なぜなら、修繕計画や積立金を管理しなくてはならないからです。
建物、共有部分、室内の全ての修繕を行わなくはなりません。
また修繕だけではなく定期点検や光熱費などちょっとした費用も全てオーナー負担になります。
「修繕はいつ発生し、いくらかかるのか？」という点を明確にして、収支計画をたてていく必要があります。
そして、「税金が高い」のもネックです。
一棟は物件自体の価格が高くなりますので、その分高い税金がかかります。
固定資産税、不動産取得税、所得税、それぞれよく確認しましょう。
収入が多いことの裏返しで、
所得税は区分投資とは比較にならないほどかかりますので、特に注意が必要です。
まとめ
今回は、「区分と一棟、どちらを買えばいいのか？」についてまとめました。
非常に難しい判断ですが、
結局は、これに集約されます。
自分のライフプランに応じて、区分か一棟どちらが適しているか考えてみましょう。
「理解できたかな…」と不安な方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
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