安全＆適正な返済比率とは？
50％以下であれば安全な返済比率です。
60％以上は要注意物件。
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そもそも返済比率とは？
返済比率とは、簡単に言えば
家賃収入とローン返済額の割合のことです。
計算式はいたって簡単で
＜月々のローン返済額＞÷＜月々の家賃収入＞
となります。
例えば、
・月々の返済額が10万円
・月々の家賃収入が20万円
であれば
＜月々のローン返済額：10万円＞÷＜月々の家賃収入：20万円＞＝50％
ということになります。
簡単ですね。
この返済比率は、簡単に計算できますし
不動産投資において、
安全に経営できるかを見抜くわかりやすい指標にもなるので
サラリーマン大家であれば、絶対知っておくべき用語です。
返済比率で何がわかる？
上述の通り、
家賃収入とローン返済額のバランスがわかるので、
それはすなわち
キャッシュフローの健全性がわかるということです。
返済比率が低い⇒余裕のあるキャッシュフロー
返済比率が高い⇒ギリギリのキャッシュフロー
となります。
不動産投資では、
・修繕
・金利上昇
・退去
などの理由で予期せぬ費用がかかることがあります。
そんな中で、
返済比率が高く、
ギリギリのキャシュフローで
不動産経営をしていると、
一気に資金繰りが回らなくなってしまうということがありえます。
多少の突発的な出費があろうと揺らがない
安定的な経営をするためには、
返済比率を低く、
安全な水準に抑えておく必要があるのです。
それでは、
返済比率とはどのくらいまでが
安全な水準と言えるのか
詳しく見ていきましょう。
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安全度・危険度がわかる返済比率一覧
返済比率30％以下
一般的な不動産市場では
まずお目にかからない超優良物件です。
個人投資家に回って来る前に
業者同士で売買が行われるレベル。
こんなレベルの物件があったら、迷わず買いです。
返済比率40％
お宝物件と呼べるレベルです。
この返済比率であれば、
家賃収入の約30％が手元に残るので
キャッシュフローとしてはかなり盤石な体制です。
多少の突発的な出費は
全く問題になりません。
ただ、このレベルの物件もなかなか巡り合えるものではありません。
不動産会社と事前に関係性を構築できている投資家の方なら
どうにか情報が回ってくるという希少な物件です。
都内では、すぐ売れてしまうので
このレベルを探すのであれば、
地方の掘り出しものを狙うのが賢明です。
返済比率50％
安全圏です。
多少の空室や修繕があっても、
収支がマイナスになるようなことは無いでしょう。
ベテラン投資家が狙う水準なので
競争は激しいですが、
優良な不動産会社がパートナーであれば
このレベルは期待できます。
成功しているサラリーマン大家の方の1軒目はこのレベルが多い印象です。
返済比率60％
ここから危険な水準に入ってきます。
金利のちょっとした変動などでも
資金繰りが悪化する可能性があるので、
この水準の投資は、冷静に見送りましょう。
このレベルの物件で注意すべきなのが、
「数が多いこと」です。
一般的に流通している物件は
このレベルが非常に多いため、
不動産会社も買い手であるこちらが
まだまだ初心者と思えば
在庫処分を目的として
このレベルを積極的に提案してきます。
要注意です。
このレベルに投資した方は、
最初は順調に見えても
後々、手出しの金額が増えてきてしまいます。
なお55％くらいまでなら、まだ安全な水準です。
新築、築浅であれば
投資の対象としていいでしょう。
築年数が20年以上となると
修繕費がかさむ可能性があるので、
おすすめしません。
返済比率70％以上
絶対買ってはいけません！
どんな理由があるにせよ、
このレベルの物件を提案してくる時点で
その不動産会社を警戒すべきです。
購入してすぐに収支が赤字になり、
手出しばかりが増え、投資と呼べない悲惨な状況になります。
こういう物件を提案してくる業者は
「赤字を出して節税しましょう」という
セールストークを多用しますが、
聞く耳を持ってはいけません。
「不動産投資で節税」という嘘｜サラリーマン要注意
本来、投資は利益を得るためにやるもの。
節税のために赤字を出すなんてのは
本末転倒もいいところです。
絶対に買わないことを約束してください。
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返済比率を下げる方法
70％以上の返済比率は論外ですが、
当落線上の55％付近であれば
＜自分で返済比率を下げる＞
ということもぜひ試みてください。
返済比率を下げる方法は下記の通りです。
■そもそも物件の値引き交渉をして、利回りを改善する
■自己資金を多く入れて、月々の返済額を抑える
■金利を低くするため、金融機関と粘り強く交渉する
■返済期間を長くして、月々の返済額を減らす
つまりは、
業者に言われるままにお任せではなく、
返済比率を下げるために
購入の決済が完了するまで
足掻き続けるということです。
泥臭い作戦ですが、非常に大事です。
一旦決済が終了してしまえば、
そこから挽回する方法はもうありません。
決済完了までが勝負です。
あと、サラリーマン大家の方であれば
■本業で安定した収入を稼ぐ
という手段で
健全な経営を実現することもできます。
たとえ金利の変動や修繕費の発生により、
一時的に不動産投資としてのキャッシュフローが
悪化してしまったとしても
本業での収入があれば、
不動産投資の経営自体が
破綻することはありません。
もちろん不動産投資だけで
健全な経営をすることがベストですが、
サラリーマン大家の方は、
いざとなれば本業で持ちこたえることもできると覚えておいてください。
まとめ
今回は＜返済比率＞について解説しました。
返済比率は初心者の方でも
簡単に投資の安全性を確認できる有用な指標です。
返済比率で、しっかりと適切な家賃収入とローン返済額のバランスを精査して
不動産投資を成功させてください。
応援しています。
「理解できたかな…」と不安な方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
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