今回は、
「不動産投資に興味はあるけど、
実際にどうやって購入すればいいの？」
という初心者の方に向けて、物件探しから購入までの具体的な手順を解説していきます。
不動産投資は、
投資というより事業性が強くその手順についても小難しい印象があるかと思いますが、
なるべくわかりやすい言葉でお伝えしますので、ひとつひとつ確認してみてください。
目標を決める
このファーストステップをおろそかにしないでください。
「とにかく不動産のオーナーになってみたい」
という方は、なかなか成功できません。
不動産投資は、
あくまで資産形成の手段の一つです。
その手段を活用して、将来的にどうなりたいかを明確にすることから始めましょう。
例えば、
「5年後までに年間のキャッシュフロー○○万円」
「30年後までに純資産○○億円」
というようにスケジュール付きで、
具体的な目標を立ててください。
なぜなら、あなたが狙う収益が
＜年間数十万円＞なのか＜数百万円＞なのかによって、
とるべき戦略が大きく変わってくるからです。
初心者の方がこのステップをおろそかにしてしまうと、物件を購入してから
「とらなくていい大きなリスクを抱えてしまった」
「求めているレベルの収益にいつまでたっても届かない」
という後悔をすることになります。
自分の人生設計を元に、まず具体的な目標を立ててみましょう。
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物件を探す
上のステップで決めた目標を達成できる物件を探します。
良い物件にたどり着くためには、
膨大な不動産情報をチェックすることになります。
数百以上の物件を見て、
やっとあなたの基準を満たす物件が見つかるくらいだという覚悟が必要です。
多くの物件情報を見て、なかなか良い物件が見つからなくても焦ることはありません。
それはあなたの投資家としての目が養われている証拠です。粘り強く探して続けましょう
主な情報源は下記の通りです。
・不動産情報サイト
・チラシや新聞広告
・競売情報
最もおすすめするのは「不動産情報サイト」で、初心者でも効率的に情報収取できる方法です。
その中でもおすすめのWebサイトはこちらの２つ。
■at home
http://www.athome.co.jp/
■HOME’S
http://toushi.homes.co.jp/
この２つのサイトは投資用物件以外も多くの情報を掲載している、間口の広いWebサイトです。
投資家だけを対象にしたサイトだと競合が多く、良い物件はすぐ無くなってしまいます。
上記2サイトのような情報量が豊富で間口の広いWebサイトは、初心者の方におすすめです。
不動産会社に問い合わせる
良い物件を見つけたら、
次は不動産会社に問い合わせます。
不動産会社にお願いすることは、
下記２つをもらうことです。
■物件概要書
住所や築年数、面積などがわかる資料です。
■レントロール
貸借条件一覧表のこと。
簡単に言えば、どんな人が、いくらの家賃で、何人住んでいるかがわかる資料です。
・家賃をいくらとれているか？
・その家賃が周辺の相場と同等か？
を必ず確認しましょう。
初心者の方は、その他にも修繕履歴、空室のリフォーム状況など、もらえる資料はなるべく多くもらうことをおすすめします。
現地を確認する
資料を確認しても尚、良い物件だと思えるのであれば、次は現地まで見学に行きましょう。
ベテラン大家の中には、現地視察無しで購入される方もいますが、初心者は必ず見に行くべきです。
物件の外観、共有部分、周辺環境などに入念に確認しましょう。
買付申込書を提出する
現地視察で問題がなければ、
売主に物件を買う意思があることを表明するために「買付申込書」を提出します。
なお、買付申込書はあくまでも物件を購入したいという意思表示であり、
必ずしもこの物件を買わないといけないわけではありません。
（裏を返せば、買えると保証されるわけでもないということ）
基本的に一番目に申し込んだ人が優先的に売主と交渉する権利がありますが、この時点で「いくらで買うか？」を意思表示する必要があります。
その金額の大小によっても買付が成立するかは関係してきます。
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銀行から融資を受ける
不動産投資の大半が、
銀行から融資を受けて購入します。
融資してくれる銀行の探し方ですが、
初心者であれば、不動産会社に紹介してもらうのがベストです。
自分で探すという選択肢もありますが、
銀行の担当者と事前に信頼関係が築けているというケースでない限りは、融資を引き出すのは厳しいです。
重要事項の説明を受ける
無事売主と合意ができたら、不動産会社の担当者から口頭で購入物件に関する重要事項の説明を受けます。
この説明は、宅建の資格を持った人が説明しないといけないルールになっています。
売買契約を結ぶ（手付金を支払う）
重要事項の説明を受け、内容に納得ができたら、正式に売主と売買契約を締結することになります。
通常、重要事項の説明と同じ日に行います。
売買契約後には、手付金を支払います。
金額の目安としては、売買価格の１割前後です。
決済を行う
残りの金額を支払って、
実際に不動産を売買します。
これが決済です。
一般的には、銀行で行われます。
（売り主、売り主の不動産屋担当者、買主、買主の不動産屋担当者、司法書士が立ち会います）
決済後、仲介手数料・固定資産税・登記費用などの諸費用を支払います。
管理会社を選ぶ
最後に、管理会社がいなかった場合は、自分で探す必要があります。
・クレームの対応
・空室が出た時の入居付け
など、あなたの不動産を運営するにあたって
非常に大事な役割を担うので、慎重にパートナーを選びましょう。
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まとめ
今回は、＜物件探し～購入＞の一連の流れをお伝えしました。
イメージはつかめましたか？
大まかな流れが把握できれば、
全ての手順を完全に覚えておく必要はありません。
実際に手続きを進める際には、
不動産会社の担当者がフォローしてくれるのが一般的ですので。
早速、ファーストステップの「目標を立てる」から始めてみましょう。
「理解できたかな…」と不安な方は、
プロから直接教わるのも一つの手です。
無料のセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。
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